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來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐韶葵 上海報(bào)道 大佬轉(zhuǎn)身。11月12日晚間，綠地控股集團(tuán)股份有限公司（600606.SH,簡(jiǎn)稱“綠地”）公告，宣布公司所屬行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”。曾經(jīng)一度超越萬(wàn)科的頭部房企，如今掉頭轉(zhuǎn)變身份，從房地產(chǎn)企業(yè)變身建筑企業(yè)，從甲方變成乙方。

綠地在公告中表示，公司所屬行業(yè)類別的變更，是鑒于公司基建產(chǎn)業(yè)收入占比已超過(guò)50%，按照《上市公司行業(yè)分類指引（2012 年修訂）》（證監(jiān)會(huì)公告[2012]31 號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)日前核準(zhǔn)并發(fā)布的《2021年3季度上市公司行業(yè)分類結(jié)果》導(dǎo)致的。

綠地相關(guān)人士則表示，相比房地產(chǎn)行業(yè)，建筑行業(yè)的估值標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)監(jiān)管不一樣，也沒(méi)有“三道紅線”之說(shuō)，此舉也可以看作綠地轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要成果。目前綠地體系內(nèi)有七大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、十個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)隸屬于綠地地產(chǎn)集團(tuán)。

貝殼研究院指出，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，綠地“去地產(chǎn)”，轉(zhuǎn)入建筑行業(yè)，需要用建筑行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)估，早前評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于綠地的評(píng)級(jí)下調(diào)將會(huì)依照新屬行業(yè)有所調(diào)整，從而有利于綠地信用預(yù)期的改善。

2020年下半年開(kāi)啟的二次混改結(jié)果尚未出爐，雖然“三道紅線”已經(jīng)有兩道紅線轉(zhuǎn)綠，但三季報(bào)下的資金繃緊狀態(tài)，三四線城市的行情下滑，綠地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)值得重視。

從甲方到乙方

綠地公告披露，經(jīng)過(guò)持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)已發(fā)生了較大變化，基建等非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比不斷提升。2020 年度，公司經(jīng)審計(jì)的營(yíng) 業(yè)總收入為 4561 億元，其中基建產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入為 2334 億元，占比 51.19%;2021 年上半年度，公司營(yíng)業(yè)總收入為 2829 億元，其中基建產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入為 1574 億元，占比 55.65%。

2021年年初的年報(bào)業(yè)績(jī)媒體溝通會(huì)上，綠地董事長(zhǎng)、總裁張玉良曾透露，“目前我們都不知道該把自己定位成房地產(chǎn)企業(yè)還是基建企業(yè)”。目前房地產(chǎn)是綠地的主業(yè)，但不再是單一主業(yè)，基建產(chǎn)業(yè)的營(yíng)收已超過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)收。他指出，未來(lái)會(huì)研究分拆大基建、大消費(fèi)等板塊單獨(dú)上市的可能性。

綠地轉(zhuǎn)變企業(yè)屬性的想法或許還在更早之前。綠地加大基建產(chǎn)業(yè)的投入是在2015年，也就是綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入高光時(shí)刻的第二年。2014年，綠地銷售額2400億，超越萬(wàn)科。隨后綠地一直位列行業(yè)前五名。

其實(shí)，綠地在2014年登上行業(yè)頭把交椅，是有偶然與必然性的。為了實(shí)現(xiàn)在A股整體上市，綠地在2014年狠抓房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)。但自2015年以來(lái)，綠地便提出了“一主三大” 戰(zhàn)略，“三大”之一即為大基建，并通過(guò)混改并購(gòu)等方式密集參與了多家地方國(guó)企混改，包括貴州建工、江蘇省建、西安建工、天津建工、廣西建工等，已形成了“布局東西南北中、覆蓋投融建造管”的發(fā)展局面。

2019年1月，河南省公路工程局集團(tuán)由綠地城投持股51%、河南交投持股30%、公路工程局管理層及員工持股19%；2020年8月，綠地集團(tuán)以35.76億元取得廣西建工集團(tuán)66%國(guó)資股權(quán)；2021年3月，綠地大基建集團(tuán)和上海市水利工程集團(tuán)有限公司簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資擴(kuò)股協(xié)議，成為后者***大股東。

2020年4月，綠地控股組建的綠地大基建集團(tuán)、綠地大基建技術(shù)研究院正式揭牌，綠地大基建產(chǎn)業(yè)基金也簽約成立。

***近5年，綠地基建產(chǎn)業(yè)規(guī)模從400億元上升到4500億以上，增長(zhǎng)11倍。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控的來(lái)臨，綠地也在主動(dòng)或被動(dòng)下調(diào)房地產(chǎn)規(guī)模。

綠地以提升主業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的“超高層戰(zhàn)略”正面臨去化壓力。位于湖北武漢的華中***高樓-綠地中心，目前處于在售階段。該項(xiàng)目正嘗試以“工抵房”的名義出售一層寫(xiě)字樓，且可以分割銷售，均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，這價(jià)格遠(yuǎn)低于此前宣傳的售價(jià)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，綠地與宋都聯(lián)手打造的杭州世紀(jì)中心（雙子塔）項(xiàng)目，東塔已經(jīng)出售給新世界集團(tuán)，準(zhǔn)備打造大平層公寓；裙樓8萬(wàn)平方米商場(chǎng)也準(zhǔn)備打包出售，目前接盤(pán)方信息尚未確定。

今年上半年，綠地已啟動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)。綠地一部、二部將不少項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備擺上貨架出售之后，啟動(dòng)裁員。彼時(shí)，綠地相關(guān)人士對(duì)此的回應(yīng)是，公司為了應(yīng)對(duì)目前行業(yè)大環(huán)境采取了積極手段，做出優(yōu)化人員的動(dòng)作。

綠地加速變現(xiàn)二、三、四線城市資產(chǎn)的同時(shí)，早年間在這些城市落子的多個(gè)項(xiàng)目卻面臨一些待解決的問(wèn)題，尤其是高鐵商務(wù)區(qū)。在荊州，綠地城市空間站項(xiàng)目徘徊于半停滯邊緣。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，荊州綠地城市空間站第三期項(xiàng)目未完工，工地內(nèi)可見(jiàn)施工狀態(tài)，但施工人數(shù)極少。據(jù)該項(xiàng)目施工方透露，第三期已基本售罄，但工程還沒(méi)有到達(dá)交房狀態(tài)。

在荊州綠地城際空間站項(xiàng)目圍欄上可見(jiàn)，施工方是貴州建工。貴州建工是綠地2019年參與的混改標(biāo)的。綠地以12.094億元參與貴州建工增資擴(kuò)股，取得其70%的股權(quán)。綠地將自身混改經(jīng)驗(yàn)在貴州建工身上如法炮制，力推貴州建工員工持股計(jì)劃，拿出其中19%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給貴州建工核心員工，相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，綠地集團(tuán)實(shí)際持有貴州建工51%股權(quán)。

外界看不懂的綠地

近年來(lái)，綠地基建等非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比不斷提升，與此同時(shí)，拉開(kāi)了二次混改步伐。自2015年來(lái)，綠地密集參與了多家地方國(guó)企混改，包括貴州建工、江蘇省建、西安建工、天津建工、廣西建工等。

在房地產(chǎn)多元化大潮中，綠地是***一家房企非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能實(shí)現(xiàn)50%以上收入占比的，因此綠地的企業(yè)屬性變更不具有示范性。而外界看不懂的綠地，除了“三道紅線”監(jiān)管下的負(fù)債之外，就是混改。

如今，面臨中央加速國(guó)企改革、上海國(guó)資混改步入深水區(qū)的政策紅利，綠地進(jìn)入二次混改階段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可以看作是上海國(guó)資混改加速的關(guān)鍵一步。通過(guò)對(duì)綠地進(jìn)行二次混改，引入新的戰(zhàn)投，讓綠地股權(quán)更多元的同時(shí)，上海國(guó)資騰挪出資金推動(dòng)其他國(guó)企混改。知情人士透露，綠地二次混改大概率將引入一家券商。

但值得注意的是，2021年三季報(bào)數(shù)據(jù)，暴露了綠地的利潤(rùn)下行風(fēng)險(xiǎn)。2021年前三季度，綠地歸母凈利潤(rùn)111.65億元，同比下降7.28%；扣非凈利潤(rùn)107.4億元，同比下降10.56%。其中2021年第三季度歸母凈利潤(rùn)29.31億元，同比下降27.12%；單季度扣非凈利潤(rùn)29.53億元，同比下降26.94%；負(fù)債率87.7%，投資收益1.98億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用36.61億元，毛利率11.54%。

值得一提的是，綠地七大業(yè)務(wù)板塊中的金融板塊，定位為集團(tuán)提供投融資模式創(chuàng)新和數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)助力。如今，綠地放棄地產(chǎn)屬性，綠地金融能否創(chuàng)造更多價(jià)值？

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