房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好成本管理與控制

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)工程是一個復(fù)雜的建筑實施過程，通過對各種資源進行調(diào)度和組合利用，實現(xiàn)預(yù)期的建筑目標(biāo)，具有規(guī)模大、實施過程復(fù)雜等諸多特點。項目管理需要滿足復(fù)雜管理系統(tǒng)以及項目管理提出的目標(biāo)，對全過程進行系統(tǒng)的控制，從而實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。成本控制要使得工程項目的建設(shè)符合目標(biāo)成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的***為基本的出發(fā)點。從這個角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現(xiàn)實意義的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制，是控制理論在項目成本管理中的實際應(yīng)用。即在項目實施各環(huán)節(jié)采取一定的控制管理措施，以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據(jù)，項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關(guān)因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事后控制就是項目成本真正出現(xiàn)改變時采取的控制措施。項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現(xiàn)。對項目成本控制的深入研究，有助于項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業(yè)成本核算能力、促進經(jīng)濟效益不斷提高。項目成本控制可以分解為成本預(yù)測、成本計劃、成本現(xiàn)場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內(nèi)容。這些環(huán)節(jié)相互影響，前一個環(huán)節(jié)為后一個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，彼此形成了項目成本控制的主要內(nèi)容體系。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目全過程成本控制

1.設(shè)計階段的成本控制

眾所周知規(guī)劃設(shè)計階段對工程造價的影響非常大，據(jù)資料統(tǒng)計，規(guī)劃設(shè)計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設(shè)計階段的成本控制，確定合理的設(shè)計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計變更和方案變化的發(fā)生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，項目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念，在設(shè)計、規(guī)劃方案的評審階段，從對功能、外型、規(guī)模的過分追求中脫離出來，考慮質(zhì)量價格比以及功能價格比的取舍問題，從而有效的利用設(shè)計、規(guī)劃方案的評審階段控制工程項目成本。

2.招投標(biāo)階段的成本控制

通過招投標(biāo)來選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)過程中，不要一味的追求***低的投標(biāo)報價，而是對工程造價進行了科學(xué)的計算之后，在確保施工企業(yè)獲得合理利潤以及保證施工質(zhì)量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標(biāo)詢價，及時了解***新的人、材、機單價，加強對成本的控制。

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對整個項目的開發(fā)做好定位、營運方案，并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術(shù)交底，給出明確的各項成本控制指標(biāo)，對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。工程管理公司再將各項控制指標(biāo)細分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié)，以指導(dǎo)下一步的設(shè)計、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。

確定合理的容積率及明確設(shè)計范圍。在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時，應(yīng)明確具體設(shè)計范圍，特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計均應(yīng)在總體設(shè)計合同內(nèi)，避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計費用增加，及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計不吻合而造成的浪費現(xiàn)象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調(diào)試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都發(fā)生，應(yīng)力求避免。

3.項目實施階段的成本的控制

在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設(shè)計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設(shè)計的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質(zhì)量、進度之間的協(xié)調(diào)控制；(5)深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料；(6)編制合同臺賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。

4.審計階段的成本控制

為更仔細地做好審價結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引用市場機制，與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議，聘用造價工程師長期駐守，專門協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項目的決算資料。并且明確告示各方：***，該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的審核審價專家，代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價復(fù)核工作；第二，結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核后核減費用的百分比率收取費用；第三，建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。

項目成本的控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言是至關(guān)重要的，文章首先探討了房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本控制的基本理論問題，構(gòu)建了房地產(chǎn)工程項目的項目成本管理的基本框架，***后引入了全過程項目成本控制方法，提出了從項目的設(shè)計規(guī)劃階段、招投標(biāo)階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。

房地產(chǎn)行業(yè)成本管理過程中存在的主要問題有哪些？

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在開發(fā)過程中涉及大量的資金運作，是一個高舉高打的行業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理有著非同尋常的意義，許多房企就是由于成本管理失控導(dǎo)致開發(fā)成本高居不下，利潤嚴(yán)重縮水，開發(fā)目標(biāo)不能完全實現(xiàn)。瑞泉作為一家長期從事房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢的專業(yè)化咨詢機構(gòu)，目睹了許多開發(fā)企業(yè)在成本管理方面存在的問題，在此做一些簡單的分析，期望對開發(fā)企業(yè)能夠有一些啟迪作用。1、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗，公司內(nèi)部一直沒有建立起規(guī)范的成本管理體系，包括各類規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等，不少企業(yè)也沒有專門成本管理部門。2、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制頻繁發(fā)生的各類變更和簽證使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋，一方面難以及時掌握***新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，變更黑洞使很多地產(chǎn)公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發(fā)生倒簽的情況。3、超合同付款時有發(fā)生由于合同在執(zhí)行過程中發(fā)生的各類變更很多，再加上各類應(yīng)扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度很大，少數(shù)企業(yè)更是在***終結(jié)算時才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了超付的情況，導(dǎo)致后續(xù)工作十分被動，雖然問題很嚴(yán)重，但這種情況卻一直難以有效根本杜絕。4、無法準(zhǔn)確掌握項目建設(shè)過程中的***新動態(tài)成本目前大多數(shù)企業(yè)都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發(fā)周期內(nèi)隨時了解***新的動態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)于事無補了。5、難以實時了解大量工程合同的執(zhí)行進度在項目開發(fā)過程企業(yè)需要對外簽訂各類工程合同，特別是在項目規(guī)模比較大、周期比較長的情況下，合同數(shù)量更是可觀，同時合同在執(zhí)行過程中還會發(fā)生各種常見的變更情況，另外還包括合同條款、付款條件、付款申請、付款審核、合同結(jié)算等很多和合同相關(guān)的各類信息，這么龐大的信息量在手工管理模式下根本無法實現(xiàn)實時、***的管理，從而使合同在執(zhí)行過程中由于信息掌握不充分或難以共享而產(chǎn)生大量的重復(fù)工作甚至發(fā)生不必要的錯誤。6、難以***制定資金計劃作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金流的管理，在項目開發(fā)過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執(zhí)行過程中，這樣想在短時間內(nèi)***地制定出未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務(wù)?，F(xiàn)實工作中，雖然財務(wù)人員投入了大量的時間和精力制定資金計劃，但由于各類數(shù)據(jù)每天都在變化之中，往往是剛剛辛辛苦苦計算出來的數(shù)據(jù)實際上已經(jīng)過時了，難以有效確保數(shù)據(jù)的及時性和準(zhǔn)確性，導(dǎo)致公司高層難以根據(jù)及時***的資金計劃做出正確的決策。7、缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析由于企業(yè)沒有數(shù)字化的成本管理系統(tǒng)，使以往項目開發(fā)過程中發(fā)生的各類成本數(shù)據(jù)都隱藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中，無法對歷史數(shù)據(jù)進行進一步的加工、提煉和深層次的統(tǒng)計分析，使以往的寶貴經(jīng)驗或教訓(xùn)不能在新項目中得到有效的應(yīng)用，難以持續(xù)提高企業(yè)的成本管理水平。8、難以及時追蹤各類材料的價格變動及應(yīng)用狀況目前不少房地產(chǎn)企業(yè)自行采購材料設(shè)備，在材料設(shè)備采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優(yōu)惠幅度、價格變動、產(chǎn)品質(zhì)量、實際應(yīng)用效果等各類信息非常龐大，目前手工管理模式根本無法隨時掌握各類材料的***新動態(tài)，也難以在各項目之間共享這方面的資料，導(dǎo)致在材料采購過程難以準(zhǔn)確做出正確的判斷。9、缺乏對供方的***跟蹤管理在項目開發(fā)過程中，企業(yè)需要和施工、設(shè)計、材料供應(yīng)等各種類型的專業(yè)供方進行合作，特別是對于多項目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，很多情況下和同一供方在不同項目中還會進行多次合作（可能同時簽訂多份合同），在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)一般難以***掌握供方在質(zhì)量、工期、信譽、款項等各方面的***新綜合信息，缺乏有效的追蹤手段來準(zhǔn)確評估各類供方的綜合表現(xiàn)，不利于對供方的系統(tǒng)管理。

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房地產(chǎn)行業(yè)營改增后綜合稅率是多少

房地產(chǎn)行業(yè)沒有綜合稅率。

房地產(chǎn)行業(yè)的2113涉稅稅種多，計稅的基數(shù)不一致，采用征收5261方式不同，難于一個綜合稅率而概括。

1、土地增值稅按照項目的增值率，并且實行4102預(yù)交，***后清算；

2、所得稅按照銷售額預(yù)交；

3、增值稅及其附加可以有個綜合稅率，但又分兩1653種：

簡易征收增值稅稅率5%，加上附加稅12%，綜合回稅率5.6%；答

一般計稅法增值稅稅率11%，但應(yīng)交增值稅=銷項稅-進項稅，才能計提附加稅，綜合稅率無法確認；營改增以后 不動產(chǎn)租賃的稅率是11%。 《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于***推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）： 不動產(chǎn)租賃一般納稅人（年應(yīng)交納增值稅服務(wù)達到500萬元〈含500萬〉）適用]。小規(guī)模納稅人則適用3%的征收率。 附件1.《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》： 第十五條 增值稅稅率： （一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6％。 （二）提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。 （三）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。 （四）境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。 第十六條 增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅稅種多，計稅的基數(shù)不一致，采用征收方2113式不同，難于一個綜合稅率而概括。

1. 土地增值稅按照項目的增值率，并且實行預(yù)交，***后清算；

2. 所得稅按照銷售額預(yù)交；

3. 增值稅及其附加可以有個綜合稅率，但5261又分兩種：

4. 簡易征收增值稅稅率5%，加上附加稅12%，綜合稅率5.6%；

5. 一般計稅法增值稅稅率11%，但應(yīng)交增值稅=銷項稅-進項4102稅，才能計提附加稅，綜合稅率無法確認；

2016房地產(chǎn)營改增稅率“此次營改增擴圍，整體稅負只減不增，讓更多企業(yè)享受到減輕稅收負擔(dān)的政策紅利?！笔袊惥窒嚓P(guān)負責(zé)人分析，以房地產(chǎn)為例，一般納稅人在房地產(chǎn)銷售上，營改增之前，房地產(chǎn)適用的營業(yè)稅率為5%，而營改增之后，增1653值稅稅率為11%。兩者之間看似增加了稅率，其實不然，增值稅是指價外稅，也就對產(chǎn)品增值部分進行征稅。一般來說，對于房地產(chǎn)銷售而言，土回地出讓金、建安成本等大約占據(jù)了其銷售的70%份額，這意味著增值部分大概僅為銷售的30%，增值稅是按這部分征收的，也就是30%×11%=3.3%，比原來5%的營業(yè)稅率有了較明顯的答減稅效果。

營改增之后房地產(chǎn)開發(fā)商成本會有什么變化

營改增”可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響如下： 1. 稅收負擔(dān)與經(jīng)營成本的影響 1，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售及持有自營階段，均涉及營業(yè)稅納稅問題，主要體現(xiàn)在： a. 開發(fā)建設(shè)階段：提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)（營業(yè)額包括應(yīng)稅勞務(wù)及工程所用材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，不含甲方供材）,按照營業(yè)稅率3%計征 b. 轉(zhuǎn)讓及銷售階段：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)），銷售不動產(chǎn)（商品房及其他建筑物與構(gòu)筑物、其他地上附著物），均按照轉(zhuǎn)讓及銷售的全部收入減去土地使用權(quán)或不動產(chǎn)的受讓或購置原價后的余額為營業(yè)額以5%稅率計征營業(yè)稅 c. 持有自營階段：出租房地產(chǎn)，按租賃服務(wù)業(yè)以5%稅率計征營業(yè)稅 結(jié)合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進項稅額，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進而造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔(dān)與經(jīng)營成本的一系列影響。當(dāng)然，還要考慮成本稅金的變化對企業(yè)所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統(tǒng)性的，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負擔(dān)與經(jīng)營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設(shè)計），并且因各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)類型及經(jīng)營方式與稅務(wù)籌劃措施而有所不同。依據(jù)現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)生態(tài)總體來看，“營改增”稅制改革對現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負擔(dān)與經(jīng)營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務(wù)管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宏觀財務(wù)管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負擔(dān)與經(jīng)營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務(wù)管理，甚至要求財會人員加強與內(nèi)部采購銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動溝通，達到合理降低稅負與經(jīng)營成本的目的，這一點將在第四部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體會計處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響，主要是上述1中企業(yè)3階段業(yè)務(wù)的具體涉稅處理轉(zhuǎn)變問題，以及原涉及營業(yè)稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉(zhuǎn)變處理問題。 3. 企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營業(yè)稅在確認預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動資金，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長的時間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用，擴大企業(yè)現(xiàn)金流。

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