案例解讀：萬達商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

如今提起萬達，應該無人不知?？梢哉f，萬達是一家自帶聚光燈的企業(yè)。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，不管是行業(yè)下行壓力下的被迫之舉，還是主動出擊，這位“老大哥”卻實實在在的***著行業(yè)的未來走向。萬達集團有四大業(yè)務，分別是商管、地產(chǎn)、文化和投資，大家所熟知的萬達商業(yè)地產(chǎn)就是曾經(jīng)覆蓋了商管和地產(chǎn)兩大業(yè)務的公司。為什么說“曾經(jīng)”呢？這要從他的發(fā)展歷程來解釋了。2002年9月16日，大連萬達房地產(chǎn)有限公司和大連一方地產(chǎn)有限公司各持股50%成立了大連萬峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；2007年，從萬達集團收購了27家地方公司，更名大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司，成為萬達旗下***的地產(chǎn)發(fā)展平臺；2009年變更為股份有限公司；在2018年1月29日，萬達商業(yè)地產(chǎn)引入騰訊、蘇寧、京東和融創(chuàng)的戰(zhàn)略投資，用來贖回港股退市時引入的投資人手中的股份，并更名為大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司，也就是萬達集團下的商管集團，之前的地產(chǎn)業(yè)務被剝離出去，由新成立的萬達地產(chǎn)集團有限公司負責。了解了萬達商業(yè)地產(chǎn)的基本信息后，我們再來看分享的主題：萬達的輕資產(chǎn)模式。在此之前，我們還要先熟悉一下，什么是輕資產(chǎn)？以及國內(nèi)的其他房地產(chǎn)企業(yè)是否也在進行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型探索呢？以萬達為例，輕資產(chǎn)模式就是建設一個萬達廣場，全部資金由投資方承擔，萬達負責項目前期的選址、設計和建造，同時負責商場內(nèi)的招商和運營管理，萬達還會將自己的品牌注入其中，在商場運營過程中使用自己的信息管理系統(tǒng)。簡而言之，除了錢是別人掏，其他還是萬達全權負責。萬達廣場正式投入運營后，所產(chǎn)生的租金收益由萬達和投資方按照一定比例分成。重資產(chǎn)模式也就是萬達的城市綜合體產(chǎn)品，建設萬達廣場的資金由萬達自己出，周邊再配套建設寫字樓、商鋪和住宅等，萬達將這些物業(yè)對外銷售，所產(chǎn)生的現(xiàn)金流再投入到萬達廣場中，形成“以售養(yǎng)租”的運營模式。從中國的房地產(chǎn)行業(yè)來看，地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營分離，是行業(yè)洗牌的開始，也是行業(yè)走向?qū)I(yè)化、走向成熟的必由之路。許多***房地產(chǎn)企業(yè)相繼提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，像萬科、綠城、保利、龍湖地產(chǎn)等等。萬達可以說是走在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型***前列的“三好學生”，早在2015年就正式啟動了輕資產(chǎn)模式，當時與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司聯(lián)手，共建了20座萬達廣場，這標志著萬達走向了輕重并舉的道路；2017年***實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略；2018年將輕重資產(chǎn)分離，地產(chǎn)與商管集團各司其職。前面也提到過，正是在這一年，萬達完成了商業(yè)地產(chǎn)公司的拆分。伴隨著萬達地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營的業(yè)務分離，萬達的組織結(jié)構調(diào)整也在逐步實施。首先，分拆出來的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務由新成立的萬達地產(chǎn)負責，業(yè)務覆蓋地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務，其中地產(chǎn)開發(fā)又分為商業(yè)項目和住宅項目兩大板塊。其次，完善商管集團各業(yè)務條線，建設業(yè)務四大中心：項目管理中心、招商中心、營銷策劃中心和運營中心，以及九大運營中心：東北、華北、西北、華東、華中、中南、西南、華南九大區(qū)域，各區(qū)域成立相應的運營管理公司；項目管理中心下則成立各地城市公司。除了組織結(jié)構上的調(diào)整，在人事任命方面，萬達也是下了很大功夫。2019年，距離萬達牽手騰訊、蘇寧、京東和融創(chuàng)四大戰(zhàn)略伙伴已經(jīng)有一年多的時間，此時，騰訊、蘇寧開始更深地介入萬達商管。來自騰訊的李朝暉、來自蘇寧易購的蔣勇成為萬達商管新任董事。這兩個戰(zhàn)略伙伴介入之后，萬達商管的董事構成包括董事長丁本錫，董事齊界、曲德君、王志彬、李朝暉、蔣勇，還有獨立董事陳漢文、薛云奎、劉紀鵬。進入2020年之后，萬達商管經(jīng)歷了四次高層“換血”。原董事長丁本錫請辭，由萬達商管原董事兼副總裁齊界接任董事長和總裁一職。之后，萬達商管的副總裁梁飛建、高級總裁助理兼規(guī)劃中心總經(jīng)理黃駕宙、首席總裁助理兼招商中心總經(jīng)理王銳相繼離職，由曾任萬達集團總裁助理、萬達商業(yè)地產(chǎn)城市公司總經(jīng)理的韓揚、華西運營中心總經(jīng)理陳洪濤、萬達商管高級總裁助理章培玉分別接任。2月，萬達商管副總裁沈嘉穎離職，由商管集團高級總裁助理兼華北運營中心總經(jīng)理孫亞洲接替。4月21日，原萬達集團高級副總裁兼人力資源管理中心總經(jīng)理肖廣瑞接任齊界，轉(zhuǎn)任萬達商管執(zhí)行總裁。了解了萬達的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，以及萬達為此進行的組織再造手術之后，我們再來看萬達的輕重資產(chǎn)兩種模式，究竟是怎樣運作的呢？前面我們也簡單介紹了一下，那具體來看，“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式就是萬達將自有資金和募集到的資金用來購買土地，自己開發(fā)建設城市綜合體，萬達廣場作為商業(yè)部分只租不售，所有權仍然在萬達手中，所獲得的租金收益和資產(chǎn)溢價一部分用來歸還銀行的貸款利息，另一部分歸自己所有，萬達廣場的租約和資產(chǎn)可以拿來抵押，貸款金額又投入到購買土地中，由于物業(yè)升值所產(chǎn)生的資產(chǎn)溢價部分還可以拿來進行私募融資、或者整體出售、或者剝離出來單獨上市；周邊配套的住宅、寫字樓和商業(yè)街對外銷售，所獲得的銷售收入用來歸還銀行貸款。我們再來看萬達的輕資產(chǎn)模式，萬達與銀行、證券、基金等投資機構合作，開發(fā)萬達廣場的資金由投資機構承擔，萬達負責廣場的設計、建設、招商和運營，同時輸出萬達的品牌、管理、技術和資源等等，建成后，萬達廣場的所有權和增值收益歸投資機構所有，租金收益一分為二，大部分歸投資機構，萬達每年從中獲取30%左右。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以來，萬達商管的經(jīng)營已經(jīng)取得了比較顯著的成效。2018年底，萬達廣場已開業(yè)“輕資產(chǎn)”項目23個，2019年開業(yè)的43個萬達廣場中，有29個是輕資產(chǎn)項目，2020年計劃開業(yè)的50個萬達廣場中，37個是輕資產(chǎn)項目，在建的133個萬達廣場中，107個是輕資產(chǎn)項目。截至目前，萬達商管旗下開業(yè)的萬達廣場已經(jīng)達到324個。2019年萬達商管實現(xiàn)收入434.8億元，租金收入384.8億元，同比增長17.8%。其中，輕資產(chǎn)租金收入同比增長43.9%，萬達廣場出租率99.9%，租金收繳率100%。前面我們說到萬達進行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，并且已經(jīng)取得了一定成效，那么，萬達為什么要轉(zhuǎn)型呢？以前的重資產(chǎn)模式難道不賺錢了嗎？從整個行業(yè)來說，房地產(chǎn)的“黃金時期”已經(jīng)過去了，以前看好的物業(yè)升值前景已經(jīng)不復存在，并且，重資產(chǎn)模式已經(jīng)難以適應當前的政策環(huán)境和市場形勢，靠單打獨斗、統(tǒng)包統(tǒng)攬的粗放型運作模式來盈利更加困難，所以輕資產(chǎn)模式應運而生。單從萬達自身來說，除了行業(yè)共有的各種壓力，上市融資也像一座大山，時刻壓在萬達身上。為了拓寬融資渠道，萬達從2009年底就啟動A股上市之路，但2010年遇到房地產(chǎn)嚴格調(diào)控，先后出臺的“國十一條”、“新國四條”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從需求和供給兩方面進行了全方位的收緊，包括首付比率、貸款利率、房地產(chǎn)開發(fā)用地、融資IPO等等。隨后幾年，雖有相對寬松的房地產(chǎn)政策相繼出臺，但總的來說還是處于政策緊縮周期之內(nèi)，實際上是叫停了房地產(chǎn)企業(yè)的股權融資，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，就可以不被劃入“房地產(chǎn)”板塊，從而避開政策風險。4年后，萬達因未按照上市規(guī)則報送預先披露材料而終止上市，隨后在香港上市，但上市首日就跌破發(fā)行價，之后股價一直下跌，也是因為境外投資者并不看好萬達的重資產(chǎn)模式，在香港上市18個月后，萬達從香港退市，重回A股。但從2015年受理申請后，直至今日仍未成功上市，***新的數(shù)據(jù)顯示，今年3月6日，萬達中止審查，之后是恢復審查還是終止，也讓我們拭目以待。撰寫：謙啟咨詢團隊編輯、排版、校對：小謙出處：謙啟管理評論

注冊個體戶和注冊公司的優(yōu)缺點及區(qū)別是什么？

1、注冊個體戶的優(yōu)缺點

優(yōu)點：個體工商戶辦理登記冊手續(xù)較簡單，成本低，管理相對較靈活。

缺點：信用度和知名度低于公司，不能以自營營業(yè)執(zhí)照名義簽訂合同，不能轉(zhuǎn)讓不能上市。

2、注冊公司的優(yōu)缺點

優(yōu)點：公司規(guī)模比個人規(guī)模大，受法律保護的注冊公司范圍更廣，可以組建集團。

缺點：有限責任公司注冊時不需要公司章程。

二者的區(qū)別：

1、組織形式不同：個體工商戶規(guī)模較小，而有限責任公司規(guī)模較大，因此對資本數(shù)量的限制。

2、稅收差額：有限責任公司要求企業(yè)會計核算健全，要有賬戶，交稅也將根據(jù)企業(yè)申報的收入交稅，可以扣除有關稅額。

3、不同形式的法律：有限責任公司是具有法人地位的法定民事主體。它僅限于承擔民事責任的公司注冊資產(chǎn)，與公司的個人股東無關。但是，個體工商戶沒有法人資格，因此戶主應對外界承擔全部民事責任。

4、兩個程序不同：個體工商營業(yè)執(zhí)照的注冊相對簡單，業(yè)務模式更靈活，公司注冊更麻煩，需要提供很材料，還需要遵守公司的有關規(guī)定。

5、簽訂合同的區(qū)別：如果與外國方簽訂合同，則個體工商戶無權利，而有限責任公司則具有權利。此外，不能列出單個企業(yè)進行融資，而公司可以列出。

溫馨提示：以上信息僅供參考。

應答時間：2021-12-02，***新業(yè)務變化請以平安銀行官網(wǎng)公布為準。

請問一個公司變換注冊地有什么用？目的或利幤有哪些

依照《公司法》和《公司登記管理條例》設立的公司在住所以外的場所從事經(jīng)營活動，應當向該場所所在地公司登記機關申請辦理設立分公司登記。對未經(jīng)核準登記注冊，擅自設點從事經(jīng)營活動的，應按《公司登記管理若干問題的規(guī)定》（國家工商行政管理局令第83號）第三十二條進行查處。1、經(jīng)工商行政管理機關查出，可能被課以1萬元以上10萬元以下的罰款。（處罰依據(jù)《公司登記管理條例》第七十三條：公司登記事項發(fā)生變更時，未依照本條例規(guī)定辦理有關變更登記的，由公司登記機關責令限期登記；逾期不登記的，處以1萬元以上10萬元以下的罰款。2、接受警告、限期辦理登記、責令停業(yè)整頓、扣繳營業(yè)執(zhí)照甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照等行政處罰（處罰依據(jù)《企業(yè)法人登記管理條例實施細則》第63條第(二)項：擅自改變主要登記事項，不按規(guī)定辦理變更登記的，予以警告，沒收非法所得，處以非法所得額3倍以下的罰款，但***高不超過3萬元，沒有非法所得的，處以1萬元以下的罰款，并限期辦理變更登記；逾期不辦理的，責令停業(yè)整頓或者扣繳營業(yè)執(zhí)照；情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。3、如果企業(yè)涉及訴訟事項，對企業(yè)法人提起的訴訟，由公司住所地法院管轄，而法院的文書也將送達住所地址，如果因為企業(yè)經(jīng)營地址變更而未收到法院文書失去出庭辯護機會，經(jīng)由法庭缺席判決可能要承擔敗訴風險。（法律依據(jù)《民事訴訟法》第22條）4、在債務履行上，如果履行地點不明確的債務，給付貨幣的，在接受方的所在地履行，其他標的在履行義務一方的所在地履行，上述所在地即為公司住所，即注冊登記地，如果注冊登記地和經(jīng)營地不一致，可能導致債務履行困難。

個體工商戶變有限公司好處

有限公司只要申報，有帳，就可以遷址變更，不影響經(jīng)營。個體不能直接轉(zhuǎn)成有限公司，有限公司也不能轉(zhuǎn)成個體，必須廢掉其中一個。因為個體是負個人無限責任，有債必還。有限公司是負有限責任，大于注冊金額的債可以不還。個體戶管理較松，有限公司管理較嚴。

企行公司主營業(yè)務： 公司注冊、公司變更、代理記賬、涉稅處理、公司轉(zhuǎn)讓、公司注銷、公司戶車牌轉(zhuǎn)讓，投資/資產(chǎn)/基金類公司轉(zhuǎn)讓， 免費咨詢電話：400-006-0010