將一塊事業(yè)單位的劃撥用地變更到其下屬的企業(yè)名下,同時(shí)非經(jīng)改經(jīng)營用地.需要如何辦理,繳納哪些費(fèi)用.

如果是事業(yè)單位用地，依法不能以劃撥的方式變更到其下屬的企業(yè)名下進(jìn)行建設(shè)用地。

要辦理合法的占地手續(xù)，應(yīng)到土地部門申請(qǐng)，將該土地轉(zhuǎn)到土地市場，進(jìn)行掛牌拍賣，交納相關(guān)費(fèi)用，合法取得用地手續(xù)，然后辦理相關(guān)的規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)，這樣才可以辦理相關(guān)的手續(xù)。

現(xiàn)在，如果即成事實(shí)，應(yīng)接受土地部門和建設(shè)部門處罰，然后補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，辦理房產(chǎn)和用地手續(xù)即可。

非常感謝你的幫助，再麻煩您下，“將該土地轉(zhuǎn)到土地市場，進(jìn)行掛牌拍賣，交納相關(guān)費(fèi)用”需要繳納什么費(fèi)用？

需要交納的稅費(fèi)有，土地增值稅、土地出讓金等。

本回答由提問者推薦

公司已經(jīng)把政府劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人了,公司破產(chǎn)了,土地使用權(quán)還是公司的？

***種意見認(rèn)為：不應(yīng)將該國有劃撥土地使用權(quán)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。理由是：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條***款第（四）項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可予以收回，并依法處置。另外，根據(jù)***高人民法院發(fā)布的《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。因此，制衣有限公司的國有劃撥土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，可由出資人收回；出資人服裝集團(tuán)公司對(duì)制衣有限公司的出資（土地使用權(quán)，作價(jià)300萬元）視為出資不到位，不到位的部分為制衣有限公司的破產(chǎn)債權(quán)，由破產(chǎn)清算組負(fù)責(zé)向出資人清收。

第二種意見認(rèn)為：應(yīng)將該國有劃撥土地使用權(quán)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。理由是：我國土地管理法、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及公司法均未規(guī)定不可以國有劃撥土地使用權(quán)對(duì)外出資設(shè)立新的公司。因此，服裝集團(tuán)公司以國有劃撥土地使用權(quán)出資并未違反法律規(guī)定，且土地行政管理部門已為制衣有限公司辦理了國有劃撥土地使用權(quán)證。三股東在設(shè)立制衣有限公司的過程中并沒有違反法律規(guī)定的地方。經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資，三股東的出資均已到位，制衣有限公司經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)成立，制衣有限公司的資產(chǎn)具有公示的效力，破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人有理由相信該土地使用權(quán)為制衣有限公司所享有。如果以該土地使用權(quán)為國有劃撥土地使用權(quán)為由，由出資人收回，不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，將對(duì)債權(quán)人不公平。

筆者同意第二種意見。

2003年4月16日，***高人民法院發(fā)布的《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定無效。如果企業(yè)對(duì)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效?！闭沾送评?，只要履行了法定手續(xù)并經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)，在以國有劃撥土地使用權(quán)對(duì)外出資成立的公司破產(chǎn)時(shí)，該國有劃撥土地使用權(quán)也可列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。法律不禁止以國有劃撥土地使用權(quán)出資設(shè)立公司，制衣有限公司在設(shè)立的過程中又無任何違法之處，土地行政管理部門又為制衣有限公司辦理了國有劃撥土地使用權(quán)證。因此，服裝集團(tuán)公司以國有劃撥土地使用權(quán)出資設(shè)立制衣有限公司的行為是履行了法定手續(xù)并經(jīng)土地行政管理部門同意的。該批復(fù)第2條同時(shí)又規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條和《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對(duì)剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。”照此，如果僅是因?yàn)樵撏恋厥褂脵?quán)未繳納土地出讓金而導(dǎo)致無權(quán)處分，那么可由破產(chǎn)清算組以該土地使用權(quán)折價(jià)或者拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先繳納相當(dāng)于該土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)，剩余部分按破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。這樣，既可維護(hù)債權(quán)人的利益不受侵犯，又可保證國家的利益不受損失。

請(qǐng)教：企業(yè)改制中的劃撥土地出資問題

劃撥地屬于B企業(yè)，B企業(yè)改制，應(yīng)先辦理土地處置方案，確定應(yīng)繳納的出讓金，在B企業(yè)改制后，由成立的新公司繳納。改制評(píng)估，因已取得土地處置方案，所以可以納入資產(chǎn)評(píng)估范圍。

公司改制更名劃撥土地是否要補(bǔ)地價(jià)，要補(bǔ)，如何計(jì)算

土地估價(jià)基本方法土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。(一)市場比較法市場比較法是土地估價(jià)中***基本、***常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ偁幎蛊鋬r(jià)格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格?；竟剑簐d=vb x a x b x d x evd—待估宗地的價(jià)格vb—比較實(shí)例宗地價(jià)格a—待估宗地情況指數(shù) / 比較實(shí)例宗地情況指數(shù) = 正常情況指數(shù) / 比較實(shí)例宗地情況指數(shù)b—待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) / 比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)d—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) / 比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)e—待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) / 比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)歸結(jié)起來看，這種方法是在兩個(gè)可比的土地商品之間按照它們的情況指數(shù)、價(jià)格指數(shù)、區(qū)域因素和個(gè)別因素的比值來確定待估地的價(jià)值。(二)收益還原法收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場價(jià)格。而這個(gè)市場價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。基本公式：土地收益為無限年期v= a / rv —土地收益價(jià)格a —土地純收益(地租)r —土地還原利率(三)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重?；竟剑旱貎r(jià)= 土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價(jià)格 + 土地增值收益(四)剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對(duì)未來剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對(duì)土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。剩余法主要應(yīng)用于有開發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一般由以下幾種類型：(1)代開發(fā)的地的估價(jià);(2)待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià);(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià);(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。基本公式：v = a - ( b + c )v—待估土地的價(jià)格a—總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值;b —整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本;c—開發(fā)上合理利潤對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其具體公式為：土地價(jià)格 = 房屋于其總售價(jià) - 建筑費(fèi)用 - 專業(yè)費(fèi)用 - 利息 - 銷售費(fèi)用 - 稅費(fèi) -開發(fā)商利潤(五)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，因此，要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件，對(duì)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗地價(jià)格。土地價(jià)格是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益高低。因此在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對(duì)地價(jià)的影響。劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對(duì)劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益及出讓地價(jià)已作了明確規(guī)定，但對(duì)劃撥土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定，因此，可通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃的租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。***終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。市場比較法?？梢灶A(yù)見，隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益認(rèn)識(shí)的日益增強(qiáng)，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實(shí)例也會(huì)逐年增加。我們可通過對(duì)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。用出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。

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