以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，效力應(yīng)如何認(rèn)定

名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為土地轉(zhuǎn)讓”，合同效力如何認(rèn)定：

***高院（2015）民再字第2號股權(quán)受讓方為控制和支配公司所有的建設(shè)用地使用權(quán)和占有的土地，依據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》受讓涉案股權(quán)、行使股東權(quán)利，并控制目標(biāo)公司的房地產(chǎn)，與目標(biāo)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的控制下與股權(quán)受讓方簽訂、履行《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為并無不同，也不違反法律規(guī)定。人民法院不得以此為由認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為因缺乏真實(shí)意思表示而無效。

此外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為和房地產(chǎn)交易行為應(yīng)分別課以不同的稅收，對當(dāng)事人需如何繳納稅款亦應(yīng)由稅務(wù)部門根據(jù)實(shí)際發(fā)生的行為作出相應(yīng)認(rèn)定，人民法院不能僅以二者課稅標(biāo)準(zhǔn)存在不同而認(rèn)定各方存在偷逃稅收的合意并進(jìn)而認(rèn)定合同無效。依據(jù)《中華人民共和國公司法》中有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定對該協(xié)議進(jìn)行審查。在無效力性強(qiáng)制性規(guī)范對上述條款中的合同義務(wù)予以禁止的前提下，上述有關(guān)條款合法有效。

在當(dāng)前公司并購大量存在的背景下，過分強(qiáng)調(diào)受讓股權(quán)公司的資產(chǎn)狀況并加以嚴(yán)格限制并不符合市場原則，也會(huì)嚴(yán)重影響市場交易秩序，加大了交易的不可預(yù)期性。

一方面，兩者各自為獨(dú)立的法律關(guān)系，現(xiàn)行法律并無效力性強(qiáng)制性規(guī)定禁止以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的目的；

另一方面，依據(jù)公司法的規(guī)定，有限責(zé)任公司依法獨(dú)立享有民事權(quán)利及承擔(dān)民事責(zé)任，公司股東的變更不會(huì)對公司的權(quán)利能力和行為能力構(gòu)成影響，故不宜因此而否定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

以買賣公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地能節(jié)省稅費(fèi)嗎？

土地因其不可再生性，價(jià)格不斷攀升。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)到國有部門屬下的土地交易中心辦理交易，再在其土地部門辦理土地權(quán)屬變更登記。中間涉及土地轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，轉(zhuǎn)讓金大約每平方米土地30多元；契稅，成交價(jià)的3%，以及其余零星費(fèi)用。土地成交價(jià)往往金額巨大，隨之交易稅費(fèi)一般亦為數(shù)不低。為省稅費(fèi)，有的土地交易雙方不愿進(jìn)入土地交易中心進(jìn)行交易，而是采取轉(zhuǎn)讓原土地權(quán)利人（公司）股權(quán)的方式，到工商局辦理股東及法人代表變更登記，通過取得公司100%股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)。比如，甲將他于3年前以2000萬元價(jià)格取得的一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，兩人經(jīng)協(xié)商談妥，甲以1.9億元的市場公允價(jià)格將這47500平方米商住用途的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式交易，則轉(zhuǎn)讓金（費(fèi)）為150多萬元，契稅為570萬元。該地登記的土地使用權(quán)人為某貿(mào)易公司。貿(mào)易公司在工商局登記的股東為甲與另一人，甲持股權(quán)90%，另一人占股權(quán)10%，該貿(mào)易公司專為取得土地注冊成立，沒有開展其他業(yè)務(wù)，經(jīng)注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)證實(shí)如此。于是，甲與另一股東簽名，將貿(mào)易公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙與乙***的另一人，并到工商局辦理了貿(mào)易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續(xù)，乙成為貿(mào)易公司股東，從而實(shí)際獲得土地。以上這種情況，在法律上，不能視為發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。貿(mào)易公司作為獨(dú)立法人，有民事活動(dòng)主體資格，對外獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，享有民事權(quán)利，在它內(nèi)部，無論股東、住所、法人代表、注冊資本、經(jīng)營范圍、名稱、章程等登記事項(xiàng)發(fā)生什么變化，都不影響它在法律上享有的獨(dú)立人格地位。因此，如土地權(quán)利人內(nèi)部發(fā)生變化，只需要到工商局部門辦變更登記即可；如名稱、住所、法人代表變化，按《土地登記規(guī)則》，應(yīng)到國土部門辦理變更登記，但這不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，無需繳交轉(zhuǎn)讓金、契稅等稅費(fèi)。那么，采用以上做法轉(zhuǎn)讓土地豈非很“著數(shù)”？事實(shí)并非如此。受讓土地后，乙雖然實(shí)際擁有了可供開發(fā)的土地，但是當(dāng)乙進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，卻只能將2000萬元作為土地成本計(jì)入產(chǎn)品，與實(shí)際取得土地的成本1.9億相比，不能計(jì)入成本的差額達(dá)1.7億元。若又按土地增值稅***低30%計(jì)算，乙將至少繳納土地增值稅：1.7億元×30%=5100萬元，還將增加企業(yè)所得應(yīng)納稅收入(1.7億元-5100萬元)=1.190億元，如按33%所得稅率計(jì)，為3927萬元。加起來，須至少納稅高達(dá)9027萬元！那么，可否以貿(mào)易公司名義申請土地評估，增加土地價(jià)值為1.9億元，然后請求稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)此為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本？這是做不到的。因?yàn)?，貿(mào)易公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，公司名下土地價(jià)值在帳面凈值上為2000萬元，而乙收購甲對貿(mào)易公司所持100%股權(quán)時(shí)，不論將股權(quán)交易價(jià)寫成多少，土地資產(chǎn)隱含的評估增值1.7億元在稅收上沒有確認(rèn)實(shí)現(xiàn)，因此不能按1.9億元作為計(jì)稅成本。那又能否在乙完成了對貿(mào)易公司全部股權(quán)的收購后，由貿(mào)易公司將整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙控股的另一間開發(fā)公司，以換取對開發(fā)公司的股權(quán)？當(dāng)貿(mào)易公司的***資產(chǎn)為這塊土地，評估價(jià)值為1.9億元，開發(fā)公司與貿(mào)易公司簽訂協(xié)議，將作價(jià)1.9億元的土地資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給開發(fā)公司，貿(mào)易公司只要不收取非股權(quán)支付價(jià)，就可以不必計(jì)算資產(chǎn)視同銷售所得1.7億元的所得稅，開發(fā)公司也可以按1.9億元作為計(jì)稅成本。這樣做是合法的，也不是不可以操作。但是，開發(fā)公司接受貿(mào)易公司整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，土地權(quán)利要從貿(mào)易公司過戶到開發(fā)公司名下，仍要支付契稅(1.9億元×30%)=570億元和轉(zhuǎn)讓金150多萬元。貿(mào)易公司在收回投資時(shí)，將作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得體現(xiàn)評估增值額，仍應(yīng)繳納所得稅，如按33%稅率計(jì)，亦是為數(shù)不低！只不過是延遲一點(diǎn)交納而已，意義不大。因此，以買賣公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，實(shí)際上并不能節(jié)省稅費(fèi)。建議還是依照正當(dāng)程序和途徑，到土地交易中心辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，并按照實(shí)際成交價(jià)申報(bào)稅、費(fèi)，以免因小失大。尤其對買方來說，更是如此。

由于公司經(jīng)營地點(diǎn)的變更 股東會(huì)決議的范本

股東會(huì)決議**有限公司股東會(huì)與×年月日在本公司召開股東會(huì)議，作出如下決議：一、同意公司地址變更為：_____二、同意通過公司新章程（或者章程修正案，按具體提交文件寫明）全體股東簽字×年月日

關(guān)于土地交易，企業(yè)股權(quán)法人變更。求詳細(xì)解答

一是簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議；二是轉(zhuǎn)讓雙方出具股東會(huì)決議；三是轉(zhuǎn)讓股份的資金要過賬或現(xiàn)金手續(xù)具備；四是修改公司章程；五是到工商部門辦理變更登記手續(xù)。另作說明：更換新股東、變更公司名稱、變更公司地址、變更法人等內(nèi)容均應(yīng)在股東會(huì)決議和公司章程中約定清楚，同時(shí)要具備新股東的身份證明。是法人的要有公司印章，是自然人的要有身份證復(fù)印件，這些資料準(zhǔn)備好后可到工商局辦理變更手續(xù)，辦理時(shí)，工商部門經(jīng)辦人會(huì)告知有關(guān)手續(xù)事宜。

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