股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取土地，如何土地成本的計量

例如：A公司為某房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，兩年前以招拍掛方式獲取土地25400平米，支付土地出讓金及補償費用12000萬元，A公司注冊資金6000萬元。A公司因資金不足，準(zhǔn)備將該地塊轉(zhuǎn)讓，A公司經(jīng)咨詢有關(guān)人士，認(rèn)為采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅收成本較低。B公司擬受讓該地塊，經(jīng)協(xié)商，以土地評估價值作價將A公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給B公司。A公司土地評估價值為20000萬元。假設(shè)投資當(dāng)日，A公司所有者權(quán)益為6000萬元。

相關(guān)帳務(wù)處理如下：

B公司在取得A公司股權(quán)時

借：長期股權(quán)投資——A公司（股權(quán)投資成本）6000萬元

長期股權(quán)投資——A公司（股權(quán)投資差額）14000萬元

貸：銀行存款20000萬元

A公司憑相關(guān)法律文件，做變更投資人的帳務(wù)處理

借：實收資本——A公司6000萬元

貸：實收資本——原股東6000萬元

從帳務(wù)處理來看，土地評估增值部分無法在股權(quán)交易過程中得到賬面確認(rèn)。

從目前稅收相關(guān)政策規(guī)定看，關(guān)于資產(chǎn)的計量，有如下規(guī)定：國稅發(fā)[2000]84號：納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資等各項資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則。納稅人發(fā)生合并、分立和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等改組活動，有關(guān)資產(chǎn)隱含的增值或損失在稅收上已確認(rèn)實現(xiàn)的，可按經(jīng)評估確認(rèn)后的價值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。

財稅[1997]77號：企業(yè)進行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評估增值可以計提折舊，但在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除。

國稅發(fā)[1998]97號：企業(yè)合并、兼并后的各項資產(chǎn)，在繳納企業(yè)所得稅時，不能以企業(yè)為實現(xiàn)合并或兼并而對有關(guān)資產(chǎn)等進行評估的價值計價并計提折舊，應(yīng)按合并或兼并前企業(yè)資產(chǎn)的賬面歷史成本計價，并在剩余折舊期內(nèi)按該資產(chǎn)的凈值計提折舊。凡合并或兼并后的企業(yè)在會計損益核算中，按評估價調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)賬面價值并據(jù)此計提折舊的，應(yīng)在計算應(yīng)納稅所得額時進行調(diào)整，多計部分不得在稅前扣除。

土地增值稅相關(guān)政策也對可計入扣除項目的土地成本進行了如下規(guī)定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：計算增值額的扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用……

從以上可以分析得出，稅收上關(guān)于資產(chǎn)成本的計量均強調(diào)了歷史成本及實際發(fā)生的確認(rèn)原則。納稅人發(fā)生合并、分立和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等改組活動，有關(guān)資產(chǎn)隱含的增值或損失在稅收上未確認(rèn)實現(xiàn)的，不能按經(jīng)評估確認(rèn)后的價值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。

案例中，雖然B公司支付的股權(quán)溢價金額主要是由于土地增值所致，但B公司的交易行為為股權(quán)投資，而非土地使用權(quán)交易，因此賬務(wù)處理上，溢價支出僅能計入相關(guān)投資成本，而不能將溢價支出計入土地成本。

這時，B公司成為A公司股東后，A公司賬面反映的土地成本仍為歷史成本，商品房開發(fā)完成銷售時必將產(chǎn)生較大的增值空間，直接后果是造成土地增值稅適用高稅率，稅負(fù)較高。在企業(yè)所得稅方面，按照國稅發(fā)[2000]84號文件的規(guī)定：“納稅人對外投資的成本不得折舊或攤銷，也不得作為投資當(dāng)期費用直接扣除，但可以在轉(zhuǎn)讓、處置有關(guān)投資資產(chǎn)時，從取得的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入中減除，據(jù)以計算財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！盉公司的溢價支出可以在股權(quán)處置時計算扣除，但B公司將損失資金的時間價值。作為B公司，通過股權(quán)投資的方式獲取開發(fā)土地資源，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓談判中，應(yīng)事先對股權(quán)轉(zhuǎn)讓、今后房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的稅收情況進行分析、測算，掌握各環(huán)節(jié)的涉稅情況及其因果關(guān)系，對未來收益有清醒的估計。這樣才能在談判中掌握主動，使經(jīng)濟行為向著有利于自身收益***大化的方向發(fā)展。

如何通過股權(quán)收購獲得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓

全部轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人不再是公司股東，受讓人成為公司股東；部分轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人不再就已轉(zhuǎn)讓部分享受股東權(quán)益，受讓人就已受讓部分享受股東權(quán)益。土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，做為房地產(chǎn)企業(yè)要想保持連續(xù)生存和發(fā)展，土地的儲備量起到重要的作用。同時土地做為一種不可再生資源，國家也進行著嚴(yán)格的管控。

一、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式可以概括為三種：

1、劃撥：一般是無使用年限，多用于公益事業(yè)用地、安居工程用地、危改撲遷、工商企業(yè)改造、基礎(chǔ)設(shè)施用土等。)

2、招標(biāo)、拍賣、掛牌。通常的情況下是以"價高者得"為***衡量標(biāo)準(zhǔn)。

3、土地使用權(quán)收購、兼并、置換。

4、以收購公司股權(quán)方式獲得土地使用權(quán)。

這里面我們著重講如何通過股權(quán)收購獲得土地使用權(quán)。

收購公司股權(quán)方式獲得土地使用權(quán)簡單的說就是通過收購擁用大量土地的企業(yè)股權(quán)(這里所說股權(quán)數(shù)量應(yīng)達到掌握控制權(quán)之?dāng)?shù)量)，來達到控制公司的目的，近而控制公司所擁有的土地使用權(quán)。

二、為什么要以股權(quán)轉(zhuǎn)讓(zhuanrang)獲得土地使用權(quán)

處分土地使用權(quán)和處分股權(quán)是兩個層面和不同主體所形成的法律關(guān)系。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓(zhuanrang)方式完成實際的土地使用權(quán)變更僅僅為股權(quán)層面的變更，進行轉(zhuǎn)讓時僅需滿足相關(guān)法律法規(guī)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，不涉及權(quán)屬公司的土地使用權(quán)的物權(quán)變動。

在稅收方面，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓國家不征收營業(yè)稅、契稅、土地增值稅。土地使用權(quán)、項目或在建工程的轉(zhuǎn)讓與之相比，必須多交相當(dāng)于成交金額3%的契稅、房產(chǎn)交易中心的交手手續(xù)費0.5%，轉(zhuǎn)讓方須承擔(dān)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅5%和土地增值稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的土地轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)和到房屋土地管理局重新簽訂出讓合同，它不受《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)轉(zhuǎn)讓法律及法規(guī)。

通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)具有保密性。一般來講公司股東的變更，除依法必須公示的情況外，只要經(jīng)過工商部門的變更登記即發(fā)生效力，無須第三方的認(rèn)可。而土地使用權(quán)一般轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過申請、報批等手續(xù)。如果所轉(zhuǎn)讓的土地會產(chǎn)生債務(wù)，則需通知相關(guān)債務(wù)人清理債務(wù)。對于項目轉(zhuǎn)讓來說也需履行申請、報批、轉(zhuǎn)讓等程序。

三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

依據(jù)《公司法》規(guī)定，公司股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，無須征得其他股東的同意。有限公司股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，一般應(yīng)過以下程序：

1、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東向公司董事會(不設(shè)董事會的為執(zhí)行董事)提出書面申請，申請必須載明轉(zhuǎn)讓的理由、受讓人的姓名或名稱、住所、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的份額及其價格(或作價方法)等情況，并附(經(jīng)股東會決議通過即可生效的)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

2、公司董事會依法召集臨時股東會議，就該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的申請作出決議。(如經(jīng)全體股東過半數(shù)通過，則可依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行，或由不同意的股東行使優(yōu)先購買權(quán)。如未獲全體股東過半數(shù)通過，則股東不得對外轉(zhuǎn)讓)。

3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢，依法修改公司章程和股東名冊中有關(guān)股東及其出資額的記載。

4、依法辦理公司變更登記手續(xù)。，"有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請變更登記，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或自然人身份證明。"

5、涉及到土地使用權(quán)利主本發(fā)生變化的(兼并)，還需辦理土地使用權(quán)變更登記。

四、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地的主要法律風(fēng)險

1、被收購股權(quán)的合法性和有效性，包括股權(quán)主體和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。

2、對出讓股權(quán)性質(zhì)進行確定，如果是國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須掃法定程序進行交易，并須經(jīng)國有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn)權(quán)界定、登記，并在產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后，才能正式辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。

3、收購項目公司股權(quán)后，收購方到工商企業(yè)登記機關(guān)辦理登記，中外合資企業(yè)

公司名稱變更、法人、100%股權(quán)都發(fā)生了變更，原公司土地產(chǎn)權(quán)證如何變更

轉(zhuǎn)讓，，再看看別人怎么說的。

如何通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取土地，其中的政策風(fēng)險

不論你用什么方式取得土地，請記住，只是土地的使用權(quán)，并非所有權(quán)。并且，違背土地使用目的（即規(guī)劃用地范圍），項目是得不到批準(zhǔn)的。

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